No Es Necesario Contratar A Un Agente Para La Compra De Una Casa Nueva O En Construccion

No Es Necesario Contratar A Un Agente Para La Compra De Una Casa Nueva O En Construccion


El motivo número uno por el que un comprador compra una casa sin representación es por falta de información. Decidí escribir este blog con el objetivo de darles información y aconsejarles que si ya están trabajando con un agente de bienes raíces que sigan trabajando con él/ella.  Si no tienen un agente que los esté ayudando en este proceso tan importante, les aconsejo que busquen uno ya mismo. 

En los 10 años que llevo representando a compradores, hay una pregunta que surge con bastante frecuencia: "Cuál es el beneficio de contratar a un agente de bienes raíces para que me represente en la compra de una casa recién construída o en construcción?" Mi respuesta es "Muchos beneficios, ninguna desventaja". 

En primer lugar, quiero destacar que en Texas la comisión del agente que representa al comprador la paga el vendedor. Si, así es. Los servicios de un agente inmobiliario no tienen costo alguno para el comprador. 


Mito #1: El vendedor me hará un descuento si no tiene que pagar la comisión de mi agente

Si los servicios de un agente inmobiliario son gratis para un comprador, porqué hay compradores que compran una propiedad sin la ayuda y asesoramiento de un agente? 

Parece que algunos compradores deciden comprar sin ser representados por un agente inmobiliario porque creen que si el vendedor no tiene que pagar la comisión del agente que los representa,. el vendedor estará más dispuesto a hacer una rebaja en el precio de la propiedad y/o de pagar algunos de los costos del préstamo del comprador. Esto es sólo un mito.  

El objetivo de los vendedores, ya sea un constructor o el dueño de una casa de re-venta, es ganar la mayor cantidad de dinero posible. El hecho de que un comprador no tenga representación en muchos casos significa un riesgo para el vendedor ya que un comprador que no está asesorado, puede estar menos preparado para comprar la propiedad y llevar la operación a cabo (en el mito #3 hablaré de quien se lleva la comisión que no se le paga al agente del comprador). 


Mito # 2: Ya compré propiedades y estoy capacitado para hacer esta operación por mi cuenta

Cada operación es distinta no sólo porque cada propiedad es distinta, sino porque la documentación que se necesita para una propiedad dependerá de factores como: el año que la propiedad fué construida, la zona en la que la propiedad está ubicada y de la historia de cada propiedad. Los contratos que utilizamos los agentes de bienes raíces, están promulgados por la comisión de bienes raíces de Texas concidad como T.R.E.C. por sus siglas en Inglés. Uno de los objecticos de T.R.E.C. es crear y actualizar los contratos de compra y venta a medida que pasan los años y en respuesta a las necesidades del los compradores y vendedores. Los únicos que estamos autorizados a utilizar estos documentos somos los agentes de bienes raíces que tenemos una licencia al día o actualizada. 


Mito #3: Si el vendedor paga la comisión del agente de ventas, el agente de ventas también me representa a mí

Si bien esto parece lógico, no es cierto. El agente del vendedor sólo representa al vendedor ya que al tomar el listado se comprometió con el vendedor a cuidar sólamente de sus intereses. En una operación donde el comprador no tiene representación, el comprador se queda sin la asesoría de un agente que cuide sus intereses. El agente del vendedor le proporcionará al comprador los documentos imprescindibles para hacer la trasacción pero no orientará al comprador en cuanto a precio, posibles problemas con la propiedad, como cercanía a una zona de inundación; ni lo representará en las negociaciones iniciales ni las negociaciones subsiguientes a las inspecciones. 

Hace unos años representé a un vendedor que había comprado sin representación dos terrenos ubicados uno al lado del otro. El objetivo de este comprador era el de construir dos propiedades para luego venderlas. En el momento de sacar los permisos para construir, el nuevo dueño de los terrenos se enteró que era imposible contruir en uno de esos terrenos ya que por debajo pasaba un acueducto de la ciudad.  Para resolver dicho problema, el nuevo dueño no tuvo más que vender ambos terrenos en forma conjunta perdiendo una importante cantidad de dinero. 

En Texas está permitido que el agente del vendedor trabaje con un comprador que no tiene representación. Muchos agentes y colegas míos lo hacen motivados por la posibilidad de cobrar la comisión que el vendedor no tiene que pagarle al agente del comprador.  Los contructores de casas se benefician cuando un comprador no está representado. Este beneficio no es porque el vendedor se ahorra la comisión del agente del comprador, sino porque un comprador sin orientación va a seguir los consejos del agente de ventas que representa al constructor y por consecuencia, el vendedor saldrá con ventaja. 

Si usted compró una casa recién construida o por construirse y lo hizo sin representación de un agente, lo más probable que usted no haya contratado a un inspector para que inspeccione la propiedad antes de finalizar la operacíon. Esto sucede porque el agente del vendedor está entranado para decirle al comprador que la construcción tiene garantía y que el vendedor reparará los problemas que surjan en la propiedad mientras que la garantía esté vigente. Si bien esto es cierto, los problemas de una casa nueva pueden llevar años en aparecer y cuando aparecen, la garantía no los cubre porque esta vencida.  En segundo lugar, hay asuntos que no están cubiertos por la garantía y que por consecuencia, una vez que la propiedad se ha vendido, la reparación del problema es un asunto del nuevo dueño. 

En los 10 años que trabajo como agente de bienes raíces, no he visto ninguna inspección que no presente algún problema que el comprador no vería o se enteraría de no haber sido por esa inspección. Me da mucho gusto compartir con ustedes que en todos los casos he logrado que el vendedor/constructor hicera las correciones/reparaciones antes del cierre de la operación y sin costo alguno para el comprador.  


Ejemplos de defectos de construcción encontrados por inspectores de mis clientes:

Ausencia de una pieza importante en el sistema de calefacción
Image title
Agujeros en la piedra que recubre la propiedadImage title
Sistema de drenaje del techo mal colocadoImage title
Ausencia del material que va debajo de la tejasImage title

Muchos compradores empiezan a mirar casas por Internet o visitando "model homes" antes de haber contratado a un agente para que los represente. En muchos de los casos, los compradores terminan comprando una propiedad recién construída o por construirse como producto de haber visitado una comunidad donde hay "model homes" y  entran en contrato sin representación y asesoramiento de un agente que vea y cuide sus intereses.

Porqué recomendamos que los compradores tengan representación?

1. Los agentes de venta de las compañías constructoras trabajan para el vendedor y no para el comprador

2.  Los agentes de ventas que trabajan para un constructor no son agentes de bienes raíces

3. El agente del comprador asesora al cliente, negocia la operación y  recomienda prestamistas e inspectores

4. El agente del comprador monitorea el proceso de la construcción orientando al comprador qué hacer en cada uno de los pasos de la construcción

5. El agente del comprador controla la documentación antes del cierre de la operación orientando al comprador  


Gracias por haber leído mi blog. Los invito a que me hagan las preguntas que tengan sin compromiso alguno. 


Hasta mi próximo blog,


Marcela Alfonsín, Realtor

Representando a compradores y vendedores desde el 2008

512.300.7406

[email protected]



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Dated: June 7th 2018
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